Contrato de gaveta: quais os riscos?

Você já ouviu falar em contrato de gaveta? Sabe o que é, como é feito e, principalmente, quais são os seus riscos?

O contrato de gaveta é um contrato sem testemunhas e nem registro em cartório, geralmente feito entre quem realizou o financiamento de um imóvel junto a um banco (o mutuário) e um terceiro contratante, que quer comprar esse imóvel financiado e não quitado.

As partes acordam a venda do imóvel financiado mas, para não comunicarem a venda ao banco que realiza o financiamento, o que traria custos altos com impostos, maiores burocracias e aumento nos valores das parcelas financiadas (conforme lei 8.004/1990), assinam apenas um contrato, que geralmente não possui testemunhas e não é levado para registro em cartório, ou seja, é colocado no fundo da gaveta e esquecido ali.

Esse tipo de contrato é baseado na confiança entre as duas partes, e embora seja bastante comum possui pouca validade jurídica, justamente por não seguir o que a lei determina, trazendo grandes riscos para as duas partes.

Riscos

Os maiores riscos do contrato de gaveta são para aquele que tem interesse em comprar o imóvel que está em financiamento, vejamos:

• O antigo proprietário poderá vender o imóvel para outra pessoa e não honrar com o contrato e nem transferir a propriedade ao comprador após a quitação do financiamento, fazendo com que o comprador tenha que acionar a justiça e tenha um elevado custo com processo judicial;
• O imóvel poderá ser incluído na partilha de bens no caso de morte do antigo proprietário;
• O imóvel poderá ser penhorado para pagar dívidas do antigo proprietário;

Já para quem vende o imóvel, o mutuário (aquele que possui o empréstimo não quitado ativo) os principais riscos são:

• O nome pode ser inscrito nos cadastros de proteção ao crédito, pois o comprador do imóvel pode ficar inadimplente e não pagar corretamente as tarifas de condomínio e valores do financiamento, que juridicamente são de responsabilidade do antigo proprietário do imóvel;
• Dificuldades para conseguir um segundo empréstimo que seja vantajoso junto à Caixa Econômica Federal, sobretudo para justificar a forma como serão pagos os dois valores financiados, já que o primeiro empréstimo referente ao imóvel do contrato de gaveta continua de titularidade do antigo proprietário;
• O comprador poderá se recusar a entregar o imóvel, mesmo desonrando o contrato de gaveta, o que gerará um processo judicial e maior desgaste e custo financeiro.

Afinal, vale a pena?

Todos os riscos são elevados e acontecem frequentemente, gerando inúmeros processos judiciais em busca de solução para os problemas gerados desse tipo de contrato. Embora algum tribunais entendam que o contrato de gaveta é valido a sua validade é limitada entre as partes, e essa é a fonte principal dos risco apontados,

Antes de qualquer tipo de contratação é imprescindível que um advogado seja contatado para que se evite transtornos futuros e dores de cabeça, ele é o profissional que indicará a forma mais segura de fazer o seu negócio.